1 июля 2024 года вступают в силу поправки в Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые меняют правила взаимоотношений между компанией и клиентом на рынке долевого строительства.
Застройщики больше не смогут напрямую использовать деньги людей, которые приобретают квартиры на стадии возведения дома. Эти средства будут храниться на эскроу-счетах. Компания сможет снять их только после того, как объект сдадут в эксплуатацию.
Застройщикам придётся брать банковские займы — разумеется, под проценты. Сбербанк, например, обещает кредитовать их под 7–8%. Сбербанк раскрыл ставки кредитов для застройщиков при эскроу-счетах, что немало.
Факторы влияющие на подорожание
Как минимум, три фактора совпали во времени и ощутимо «качнули» цены, которые несколько лет – до осени 2018 года – почти не росли. Это если говорить только о законодательных изменениях, не учитывая такие «стихийные» вещи, как общая инфляция и кризисные явления в экономике.
Первое: реформа долевого строительства. Проблема обманутых дольщиков, актуальная в середине нулевых, в последние годы вдруг обострилась вновь. У всех на виду несколько заброшенных долгостроев в Уфе, застройщики которых уже отбывают срок, и на слуху голодовки и пикеты дольщиков, пик которых пришелся на 2016 год. Чтобы прекратить это раз и навсегда, государство ликвидирует долевое строительство вообще. Теперь дольщики понесут деньги в банк, который сформирует специальные эскроу-счета, кредитовать строительство дома будут также в банке. Хорошая новость: деньги дольщиков теперь никто не умыкнёт и не использует на других объектах по принципу пирамиды, они останутся в целости и сохранности. Плохая новость: посредничество банков будет стоит денег.
Вторым фактором стал рост НДС с 18 до 20%. Это напрямую сказалось на цене строительных материалов, работ, топлива, техники, – словом, повлияло на себестоимость квадратного метра.
Третье – удорожание ипотеки. До середины прошлого года ключевая ставка Центробанка, от которой напрямую зависела ипотечная ставка банков, оставалась едва ли не самой низкой в новейшей российской истории – 7,5%. Соответственно, и ипотека оказалась в то время максимально доступной. Осенью ЦБ начал увеличивать ключевую ставку (по мнению экспертов, этот процесс продолжится) – выросли ипотечные ставки – таким образом увеличилась стоимость жилья для тех, кто покупает его в ипотеку.
Суть нового закона и его последствия
На сегодняшний день отношения между застройщиками и дольщиками регулирует Федеральный закон N 214-ФЗ, который был принят ещё в 2004 году. Благодаря ему случаи мошенничества в свое время были сведены к минимуму, ведь раньше россияне становились жертвами недобросовестных застройщиков, которые могли продать одну квартиру нескольким людям и совершали другие манипуляции.
Однако, закон от 2004 года не защищает вкладчиков от банкротства строительной фирмы. Эту проблему и призвана решить новая поправка, которая вступит в силу 1 июля 2024 года. Согласно новым правилам, денежные средства дольщиков будут храниться не у застройщика, а в банке на специальном эскроу-счете. Строительная компания получит свою плату только по факту выполнения обязательств, то есть после введения недвижимости в эксплуатацию.
Таким образом, покупатели будут защищены от риска потерять деньги, если уполномоченная компания не закончит строительство. Это главный плюс закона. Минус же состоит в том, что застройщикам для строительства многоквартирных домов придется брать кредиты и, конечно же, платить немаленькие проценты. Вот почему ходят разговоры о поднятии цен – все лишние траты будут включены в стоимость объектов долевого строительства.
До какого уровня поднимутся цены – во многом зависит от того, сколько именно будут переплачивать строительные компании по кредиту. Сейчас в среднем в банках России берут 7-8% годовых. Ходили разговоры о том, что ЦБ повысит ставку до 10%.
Важно! Хоть деньги за квартиру и будут храниться в банке, как на депозите, проценты на них начисляться не будут. В случае банкротства строительной компании, деньги дольщикам будут возвращены в первоначальном объеме.
Получается, что самым выгодным этот закон является для банков. Они смогут оперировать денежными средствами вкладчиков и к тому же получать проценты с застройщиков.
В случае лишения банка лицензии клиент получит деньги назад за счет страховки. Но сумма выплаты не может превышать 10 млн руб. Может случиться так, что вслед за недостроенными квартирами начнут подниматься цены на другие типы недвижимости. В прошлом году стоимость недвижимости на первичном рынке увеличилась на 4,35%, а на вторичном — на 1,58%.
Другие причины подорожания
На стоимость недвижимости в 2024 году также могут повлиять следующие факторы:
- Подорожание ипотеки. Одни из самых крупных банков России объявили о повышении ставки на ипотечный кредит (на 0,6 и 1%). Другие учреждения тоже могут последовать их примеру. Подорожание ипотеки ведет к тому, что меньшее количество людей решаются ее взять.
- Инфляция и увеличение НДС. Строительные материалы, а также топливо и некоторые услуги будут дорожать. Это сказывается на себестоимости построек. Особенно большая наценка наблюдается в Москве, поэтому там подорожание будет особенно ощутимым.
Факт: только за прошлый год такие материалы как сортовой прокат и песчано-гравийная смесь подорожали на 29% и 19% соответственно.
- Снижение курса рубля. Курс рубля снизился на 15-20% и в 2024 году эта тенденция может продолжаться в связи с новыми санкциями, которые готовит Евросоюз. Так как при строительстве многоквартирных домов используется большое количество импортного оборудования и материалов (около 60-75%), рост обменного курса увеличивает затраты компаний-застройщиков.
Однако эксперты придерживаются мнения, что повышение не будет превышать 10%. По прогнозам специалистов, влияние вышеописанных факторов будет немного выравниваться за счет смещения соотношения спроса и предложения в пользу последнего. Кроме того, еще не определена ставка проектного финансирования, которая является главным ценообразующим элементом.
Стоит ли торопиться с покупкой
Поправка вступит в силу совсем скоро. В связи с этим граждане, заинтересованные в покупке квартиры, переживают, что может лучше сделать это до конца мая, пока цены не подскочили. Конечно, такие опасения являются обоснованными, но тут есть несколько нюансов:
- Нельзя быть 100% уверенным, что с 1 июля недвижимость действительно подорожает. Сейчас застройщики пытаются подстегнуть клиентов совершить спешную покупку.
- Во-вторых, поправка все-таки дает определенную защиту, поэтому за нее стоит переплатить. Ведь лучше дать немного больше, чем потерять все.
